Механизмы приватизации земельных участков в Узбекистане

Приватизация земельных участков является одним из ключевых направлений земельной реформы в Узбекистане. С переходом к рыночной экономике возникла необходимость формирования института частной собственности на землю, особенно на участки несельскохозяйственного назначения, используемые в предпринимательских и жилищных целях. Основные положения были закреплены в Законе «О приватизации земельных участков, не предназначенных для сельского хозяйства» и последующих нормативных актах, в частности в Постановлении Кабинета Министров от 14 февраля 2022 года № 71.

Приватизация земельных участков в Узбекистане регулируется:

• Конституцией Республики Узбекистан, устанавливающей принципы использования земли;
• Законом «О приватизации земельных участков, не предназначенных для сельского хозяйства»;
• Указами Президента (например, ПФ-6243 от 8 июня 2021 года);
• Постановлениями Кабинета Министров (в частности, № 71 от 14.02.2022).

Эти документы определяют условия, порядок и механизмы передачи земли в частную собственность граждан и юридических лиц.

Основные механизмы приватизации

1. Приватизация земель, находящихся в постоянном или пожизненном наследуемом владении
   • Граждане и юридические лица могут выкупить земельные участки, которые ранее предоставлялись им на правах постоянного пользования, аренды или пожизненного наследуемого владения.
   • Процедура реализуется через систему «Yerxususiylashtirish» (автоматизированная информационная система).
2. Электронные онлайн-аукционы
   • Свободные земельные участки несельскохозяйственного назначения выставляются на продажу или в аренду через электронную платформу «E-auksion».
   • Для формирования информации о лотах используется система «Yerelektron», которая обеспечивает согласование и регистрацию данных кадастровыми органами.
3. Административная процедура через центры государственных услуг
   • Заявления о приватизации подаются через Государственные сервисные центры или Единый портал интерактивных государственных услуг (ЕПИГУ).
   • Рассмотрение заявок сопровождается автоматизированными проверками на соответствие градостроительным планам, кадастровым данным и правам третьих лиц.
4. Финансово-расчетный механизм
   • Стоимость приватизируемого участка определяется по формуле, включающей площадь участка, базовую налоговую ставку, плату за кадастровую регистрацию и расходы на топографическую съемку.
   • Оплата производится через единую биллинговую систему, после чего автоматически формируется государственный ордер на право собственности.

Гарантии и ограничения

• Участки могут приватизироваться только при отсутствии градостроительных препятствий.
• Установлены ограничения на приватизацию земель, занятых объектами культурного наследия, природоохранными территориями или стратегически значимыми объектами.
• После приватизации земельные участки могут использоваться в качестве залога при получении кредитов, что усиливает их экономическую ценность.

Институциональная инфраструктура

Для реализации реформы задействованы:

• Агентство по управлению государственными активами (Davaktiv agentligi) – оператор системы «Yerxususiylashtirish»;
• Кадастровое агентство при Государственном налоговом комитете – ведет государственный реестр прав на недвижимость;
• Центры государственных услуг и ЕПИГУ – обеспечивают доступность процедур для населения;
• Коммерческие банки – принимают приватизированные участки в качестве обеспечения кредитов.

Социально-экономическое значение

Механизмы приватизации земельных участков направлены на:

• Формирование полноценного рынка недвижимости;
• Повышение инвестиционной привлекательности регионов;
• Укрепление гарантий прав собственности;
• Повышение прозрачности земельных отношений и сокращение коррупционных рисков.

 

Приватизация земельных участков в Узбекистане осуществляется посредством четко выстроенной правовой и институциональной системы. Основные механизмы включают административный порядок через «Yerxususiylashtirish», электронные аукционы «E-auksion» и интеграцию с кадастровыми базами данных. Такая система позволяет обеспечить прозрачность, законность и равные условия для граждан и юридических лиц, а также превращает землю в полноценный рыночный актив, стимулирующий экономический рост.

 

Сравнительная характеристика механизмов приватизации земельных участков в Узбекистане

Механизм приватизации	Кто может участвовать	Объект приватизации	Основные процедуры	Платежи и стоимость	Итоговый документ	Сроки
1. Приватизация земель в постоянном пользовании или пожизненном наследуемом владении	Граждане и юридические лица, которым земля ранее была предоставлена на правах постоянного пользования, аренды или пожизненного наследуемого владения	Земельные участки несельскохозяйственного назначения, закреплённые за заявителем	- Подача заявления через Центр госуслуг или ЕПИГУ; - Проверка в системе «Yerxususiylashtirish»; - Согласование с кадастровыми и архитектурными органами; - Оплата выкупной стоимости.	Определяется по формуле: базовая ставка × площадь + кадастровые и топографические расходы.	Государственный ордер на право собственности + регистрация в госреестре	~20 рабочих дней
2. Электронный онлайн-аукцион («E-auksion»)	Любые граждане и юридические лица Республики Узбекистан	Свободные земельные участки несельскохозяйственного назначения (для бизнеса, строительства, городского развития)	- Формирование информации об участке в системе «Yerelektron»; - Выставление лота на «E-auksion»; - Проведение аукциона с повышением цены; - Подписание договора купли-продажи или аренды.	Начальная цена — не ниже базовой ставки земельного налога; окончательная определяется по итогам торгов.	Договор купли-продажи или аренды; госрегистрация права собственности/аренды	Зависит от сроков проведения аукциона (в среднем 10–15 дней)
3. Приватизация через государственные программы (инвестпроекты, промышленные зоны, градостроительные планы)	Инвесторы, предприниматели, резиденты промышленных зон	Земельные участки, выделенные под инвестиционные проекты, индустриальные и молодежные промзоны	- Разработка и согласование мастер-плана; - Утверждение проекта; - Выделение земельных участков на основании решения хокимията; - Заключение инвестиционного договора.	Условия и стоимость определяются в рамках инвестиционного договора или программы	Инвестиционный договор + госрегистрация права	Индивидуальные сроки (от 1 до 3 месяцев и более)
4. Приватизация земель под индивидуальное жилищное строительство	Граждане Республики Узбекистан	Земельные участки для индивидуальной застройки и благоустройства жилья	- Подача заявления (через Центр госуслуг или ЕПИГУ); - Проверка кадастровыми органами; - Оплата по утвержденной формуле; - Получение ордера.	По формуле: базовая ставка × площадь + расходы на кадастр и топографию	Государственный ордер + регистрация в госреестре	15–20 рабочих дней

 

Выводы:

• Механизм через «Yerxususiylashtirish» (выкуп ранее закрепленных участков) — наиболее актуален для граждан и организаций, уже имеющих землю.
• Онлайн-аукционы обеспечивают конкурентность и прозрачность, а также позволяют формировать рыночную цену земли.
• Инвестиционные программы и промзоны — инструмент для крупных инвесторов, предполагающий комплексное развитие территорий.
• Жилищная приватизация ориентирована на граждан и имеет упрощенный порядок.

 

Этапы приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения в Узбекистане

№ этапа	Участники процесса	Действия	Сроки
1	Заявитель (физ. или юр. лицо)	Подает заявление о приватизации земельного участка через Центр госуслуг или ЕПИГУ. Оплачивает сбор (10% от БРВ).	По усмотрению заявителя
2	Центр госуслуг / ЕПИГУ	Передает заявление в систему «Yerxususiylashtirish» для автоматической проверки.	В режиме реального времени
3	Кадастровая палата (районное отделение)	Проверяет данные о праве на участок, границы, наличие ограничений, соответствие реестру недвижимости. При необходимости формирует топографический план.	До 7 рабочих дней
4	Отдел архитектуры и строительства (район/город)	Проверяет соответствие участка градостроительным документам (генплан, детальные планы).	До 5 рабочих дней
5	Система «Yerxususiylashtirish»	Формирует уведомление о согласовании или отказе, передает его заявителю через ЕПИГУ или Центр госуслуг.	Автоматически
6	Заявитель	В случае согласования оплачивает стоимость приватизации участка (по установленной формуле: базовая ставка × площадь + кадастровые расходы + топографическая съемка).	До 10 рабочих дней
7	Система «Yerxususiylashtirish» и Агентство по управлению госактивами	После оплаты формирует государственный ордер на право собственности и направляет его в кадастровые органы.	Автоматически
8	Кадастровая палата (территориальное управление)	Регистрирует право собственности в Госреестре недвижимости, формирует выписку.	До 2 рабочих дней
9	Центр госуслуг / ЕПИГУ	Передает заявителю государственный ордер и выписку из реестра (с QR-кодом).	В реальном времени

 

Таким образом, приватизация земельного участка проходит 9 этапов, начиная от подачи заявления и заканчивая регистрацией права собственности. Весь процесс занимает в среднем около 20 рабочих дней при условии своевременной оплаты и отсутствия препятствий.